マイホーム借り上げ制度で安定した収入を ご自宅を貸したい方へ
シニアの住宅を終身で借り上げます

マイホーム借り上げ事業は、退職等を機に新しい職場で子育て後の暮らしを計画されている50歳以上の方から、マイホームを終身で借り上げ、これを主として子育て期の家族に転貸して家賃収入を利用者に支払う制度です。一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)は、この制度を担うために2006年4月に設立された非営利法人です。

空家となっても最低保証賃料が支払われます

仮に空家になっても、JTIが地域の賃貸市場の動向や建物の状況等から判断して決定する最低保証賃料を、一生涯お支払いします。いわば、家が年金になるわけです。また、さまざまな事情で元の家に戻る必要が生じた場合には、転貸借契約(定期借家契約)の切れ目に中途解約することもできます。

万一に備え国の基金があるから安心

JTIの事業は、協賛企業からの基金や転賃貸料と支払賃料の差額から生まれる収益により独立採算で運営しますが、万が一の場合に備え2006年度の国の予算において、(財)高齢者住宅財団に5億円の債務保証基金が設定されており、JTIは基金の登録事業者になっています。

改修費用は毎月の賃料から自動返済が可能です

長く住んだ家はどんなに良い家でもそれなりに傷んでいるものです。そこで、借り上げの際には建物調査を実施していただき、必要に応じて補強・改修をお願いします。特に、現在の耐震基準を満たさない場合は必ず補強工事を行っていただくことになります。ただし、工事費用については賃料収入で自動返済するJTI提携ローンを利用することが可能です。

ハウジングライフ(住生活)プランナー/HLPがサポート

子育て期が終わったあとの、新しい住まい方やマイホームの活用方法には、JTIの移住・住みかえ支援制度の利用以外にもさまざまな選択肢が考えられます。制度利用にあたっては、ハウジングライフ(住生活)プランナー/HLPやJTI職員が本制度のメリット・デメリットや他の選択肢に関する詳しい説明やカウンセリングをいたします。
※ハウジングライフ(住生活)プランナー/HLPの資格と役割
(財)高齢者住宅財団が適当と認める、移住・住みかえに関連する様々な分野の講習を受講の後、考査に合格し、移住・住みかえ支援機構(JTI)に登録した者を指します。
「マイホーム借り上げ制度」の説明だけでなく、移住・住みかえ先の情報、住みかえ先の住宅、生活資金のプランニング、公的支援についてのアドバイス、現在の家の修繕・リフォームについてなど、移住・住みかえ全般に対するご相談に応じます。


制度に関するより詳しい説明はこちら

制度の対象物件

日本に居住する50歳以上の方(原則として国籍問わず)、または海外に居住する50歳以上の日本人及び両者の共同生活者(1名まで)
※ 共同生活者とは?
利用者の配偶者等の共同生活者(配偶者の他、内縁関係の者、その他契約時に特定同居人として指定した者(1名)を含む)。なお、配偶者等の年齢は50歳以下であっても差し支えありませんが、主たる利用者が死亡した時点で50歳に達していない場合には、50歳に達するまでは家賃保証を受けられないことがあります。
※これにより、利用者の死後、住宅の相続人が共同生活者の意向に反して借り上げ契約を解約する等の事態を防止できます。
住宅を相続しない共同生活者が、利用者の死後借り上げ賃料を受け取るには、別途遺言等による手当が必要です。
カウンセリングの際にハウジングライフ(住生活)プランナーにご相談ください。

利用者が単独所有または第三者と共同所有する日本国内にある住宅で、以下の条件を満たすもの。一戸建て、共同建て(タウンハウス等)、マンション等の集合住宅のいずれも対象となり、現在居住している必要はありません。


  • 共同所有の場合は、登記簿に記載された共有者全員が借り上げに承諾し、利用契約の当事者となること。
  • 土地について所有権ないし適法な権原(借地権、十分に長期な定期借地権等)を有していること。
  • 現在利用者以外の者が居住している場合には、原則として制度利用を申し込む時点で明け渡しが完了していること。 現在借地借家法の保護を受ける賃借人が居住されている場合、JTIの借り上げ制度を利用することだけでは、解約・明け渡しを要求する正当事由とは認められない可能性がありますのでご注意ください。
  • JTIが指定する審査機関の建物診断を利用者の負担で受診すること。なお、1981年6月の新耐震基準以前に建築確認が申請された住宅については、原則として耐震診断を受けていただきます。
  • 上記の結果、耐震補強等の補修・改修等の工事が必要と診断された場合には、賃貸開始までに工事を完了すること。 耐震診断や耐震補強工事には公的補助が受けられる場合があります。必ずカウンセリングを行うハウジングライフ(住生活)プランナーかJTI職員に直接お問い合わせください。

制度を利用するにはその他に、次の前提条件を満たす必要があります。

  • JTIが賃借権の登記を設定することについて異議をのべないこと。登記費用は利用者のご負担となります。
  • 対象住宅に関する既存債務が完済し、抵当権等も抹消されていること。ただし,ローンの借り換え等を行い抵当権等を抹消し、抵当権等の登記日がJTI借り上げ日より後にすることができれば利用が認められます。
    また、JTI協賛金融機関の住宅ローンが残っている場合に限り、住宅ローンの借換えを行うことなくJTI「マイホーム借り上げ制度」を利用することが認められています。ただし、JTI協賛金融機関との間にて、一定の条件を満たした上での手続きが必要となります。条件・手続き方法は各協賛金融機関によって異なります。各協賛金融機関提携ローン専用窓口のご紹介をご希望の際は、JTIまでお問い合せ下さい。
  • 破産・民事再生の申し立てをしていたり、強制執行を受けたりしていないこと。
  • 対象住宅に関する固定資産税の滞納その他不動産関連の諸費支払いが滞っていないこと。
  • 制度利用者が自己の負担で対象物件に火災保険をかけること。

「マイホーム借り上げ制度」には、以下の2つの契約形態があります。

  1. 終身型 対象となる住宅に問題がない限り、利用者と共同生活者の両方が亡くなられるまで終身で借り上げをいたします(ただし、利用者が亡くなられた時点で共同生活者が50歳に達していない場合、50歳に達するまでは家賃保証が受けられないことがあります)。
  2. 期間指定型 あらかじめ利用者が指定された期間借り上げをいたします。期間指定をされた場合には中途解約は原則として認められません。
    例:■ 10年の予定で海外に移住するので、その間だけ借り上げて欲しい。
      ■ 8年後には息子夫婦が戻って同居するといってくれているので、それまで借り上げて欲しい。

JTIは転貸契約の賃料から、JTI所定の諸経費・空き家のための引き当て等を控除した金額を借り上げ賃料としてお支払いします。また、その後に転貸を行うことができず空き家となった場合にも、JTI所定の最低保証賃料をお支払いします。

借り上げ賃料および最低保証賃料の決め方は、対象住宅のある地域における賃貸市場の動向や建物の状況等から判断して、JTI協賛会社あるいはハウジングライフ(住生活)プランナーが査定し、JTIが 承認することで決定します。また、最低保証賃料は原則として毎年見直すものとし、変更があった場合のみ書面で制度利用者に通知します。
賃料お支払いの開始時期マイホーム借り上げ制度の利用開始時期は、最初の転借人が入居された時点からになりますので、借り上げ賃料が支払われるのは、その時点からになります。
制度利用の申し込みと同時に賃料が保証されるわけではありません。

住宅を転貸しする際のルール

借り上げた住宅は、主として子育て世代が家族で居住するために転貸します。ただし、住宅の状態や地域の状況その他の観点から一定の賃貸収入を確保するために必要な場合には、建物の形状に影響を与えない限り、事務所・店舗等の目的でも転貸する場合があります。また、十分な賃料水準が得られる場合には、常時居住だけでなく、別宅(週末のみの利用等)、シェアード(独身者が数名で一戸建てに居住等)等の利用形態も許すことがあります。

JTIとの契約が<終身型>の場合、転貸借契約は定期借家契約としますので、利用者が戻りたくなった場合には転貸借契約の期間満了時に転借人に退出してもらい、戻ることが可能です(中途解約の欄を参照してください)。

一方、<期間指定型>の場合は、その期間内でなるべく長い期間の転貸借契約を締結しますので、原則として中途解約は認められません。

対象住宅はJTIが求める耐震補強等の修繕を除き、内装等のリフォームは行わず、現状のまま転貸します。このため、転借人からは敷金等をとらない代わりに、家の構造に影響を与えない以下の部分については転借人が自ら取り替えたり改修したりすることを、あらかじめご了解いただきます。
ただし、転借人が行う、取り替え・改修の工事はJTIに登録した業者を通じて行い、また、工事にあたっては、転借人は工事内容等をあらかじめ所定の書式にしたがって提出の上、JTIの確認を得なければならないことになっています。

また、利用者が特定の改修業者(たとえば、対象住宅をもともと施工したハウスメーカー等)により工事を行うことを条件とすることもできます。

  • 畳・建具
  • 壁紙・天井(クロス張り等の場合のみ)
  • 流し台
  • その他

※通常の賃貸の場合、賃貸業者から貸す前に対象住宅を賃貸人(利用者)の負担でリフォームして見栄えをよくすることが求められることが多いのですが、賃貸人からすれば初期投資がかさみますし、転借人からすると自分の好みを反映させることができないという問題があることに対応した制度です。

賃借人は退去の際、経年変化および通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、その費用を負担しません。
ただし賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、賃借人の責任による住宅の損耗等があれば、その復旧費用は賃借人が負担することになります。
なお、退去時の室内クリーニングおよびエアコンクリーニング費用は、賃借人に負担していただきます。
★ 設備・機器が故障した場合
賃借人入居中に賃貸人(制度利用者)が設備として残していったもの(エアコン、トイレ、ガスコンロなど)に故障が発生した場合は、賃貸人の負担で修繕が必要となります。

中途解約と契約の終了について

契約が<終身型>の場合、利用者が、対象住宅に戻らねばならない事情が生じた場合や、お子様等に住まわせることにされた場合、対象住宅を売却することを決められた場合等には、中途解約をすることが認められています。ただし、転借人の居住権を保護するために、次の制約がありますので、注意してください。また、<期間指定型>の場合には、原則として中途解約は認められませんので十分に注意してください。

  • 解約にあたって、JTIに対し、あらかじめ、解約通知書に、解約が必要となった事由を記載して提出していただきます。
  • JTIが解約通知を受領した時点において、対象住宅に転借人が住まれている場合には、その転借人との転貸借契約(定期借家契約)が、期間満了により終了したときに同時に契約が終了します。 ⇒ただし、JTIが同解約通知を受領したときから転貸借契約の期間満了までの期間が、法律で定められた転借人への告知期間である6ヶ月に満たない場合には、新たな転貸借契約が締結されてしまう可能性があります。この場合には、新たに締結された転貸借契約の期限まで待つ必要が生じますので、十分に注意してください。
    なお、JTIが通知を受領してから、解約日までの期間が1年を超える場合には、1年前までの間は解約を撤回する(なかったことにする)ことができます。
  • JTIが解約通知を受領した時点において、対象住宅に転借人がいない場合には、通知書を受領したときに解約となります。 なお、JTIが解約権の濫用であると判断する場合には、借地借家法の規定に基づいて正当事由がない限り解約に応じないことがあります。

利用者の健康状態、経済状態その他の事情から、制度利用者が対象住宅に戻らないといけない切迫した事情がある場合には、JTIは制度利用者やその後見人等からの書面による請求に基づいて、転借人との転貸借契約を合意解約できるように極力努力します。
ただし、交渉の結果どうしても解約することができない場合には、通常の手続きによる解約しかできません。JTIの努力義務は法的な義務ではありませんので、その成果についてJTIは一切責任を負いません。

終了事由(1)
以下の終了事由の発生をJTIが認識した場合には、JTIは制度利用者に終了通知を発送します。この場合、本契約は通知発送の時点において存続している有効な転貸借契約の満了日か通知が制度利用者届け出の住所に到達した日から60日を経過した日のいずれか遅い日をもって終了します。

  • 利用者(本人+共同生活者)の両方が死亡したとき
  • 土地に対する権原が所有権以外の場合に借地権等が何らかの理由で期限前に解約された場合
  • 対象住宅が減耗・毀損し、JTIが応急措置を講じた上で、利用者に改修を要求したが、制度利用者がこれに応じないとき
  • 経年劣化により、対象住宅を継続して転貸するには、経常的な修繕費を超える資本的支出が必要であるとJTIが判断し、その旨を制度利用者に通知したにもかかわらず、制度利用者が当該修繕を行わない場合
  • 不動産関連諸費支払いの悪質な懈怠があり、制度利用者の賃料収入から継続して支払うことが困難な場合
  • 制度利用者によるJTIの円滑な業務遂行の妨害があり、利用者に中止を要求したが、利用者がこれに応じないとき

終了事由(2)
上記の他、以下の終了事由が発生した該当した場合には、借り上げは即時に終了します。

  • 対象住宅が火災その他の災害で大破または滅失したとき
  • 対象住宅の全部または、一部が公共事業のため買い上げ、収用または使用されて本契約を存続することができないとき
  • JTIが万が一解散したとき(但し、解散時にJTIの権利義務を承継する者が存在する場合を除きます)